Durch das Baulandmobilisierungsgesetz dürften Kommunen einige Regeln der Bauverordnung ignorieren. In Niedersachsen sollen die Ausnahmeregeln zunächst für elf Städte und sieben Inseln gelten. | Foto: Link, Canva

Niedersachsens Umwelt- und Bauminister Olaf Lies (SPD) will es zunächst elf niedersächsischen Städten und den ostfriesischen Inseln erlauben, von den geltenden Bauvorschriften abzuweichen und mehr Wohnungsbau durchsetzen zu können. Das soll über schärfere Vorkaufsrechte der Gemeinden geschehen und über Ausnahmen von den üblichen gesetzlichen Vorgaben. Grundlage dafür ist das im vergangenen Jahr von Bundestag und Bundesrat beschlossene „Baulandmobilisierungsgesetz“. Nach dem Plan des Umweltministeriums sollen Nutznießer zunächst die Städte Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg sein – ergänzt durch die Inselstädte Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge.

Baulandmobilisierungsgesetz und Mietpreisbremse passen zusammen

Diese Auswahl hat rein pragmatische Gründe, wie der zuständige Referatsleiter Stephan Walter am Montag im Umweltausschuss des Landtags erläuterte: Nach einem älteren Gutachten sind diese Städte für die geltende „Mietpreisbremse“ auserkoren worden, dort darf also der Anstieg der Mieten nur maßvoll geschehen. Da die Kriterien der Mietpreisbremse mit denen des „Baulandmobilisierungsgesetzes“ vereinbar sind, will Minister Lies nun beides miteinander verzahnen.

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Das „Baulandmobilisierungsgesetz“ gestattet es den Ländern, in vorher klar definierten Arealen, in denen „ein angespannter Wohnungsmarkt“ festgestellt wird, Ausnahmevorschriften zuzulassen. So dürfen in diesen Gebieten die Stadtverwaltungen das kommunale Vorkaufsrecht leichter anwenden. Sobald ein Gebäude oder Grundstück veräußert werden soll, kann die Gemeinde zugreifen und dieses bevorzugt zum Verkehrswert erwerben. Außerdem sollen die Gemeinden Flächen definieren, in denen ein bestimmter Anteil an sozialem Wohnungsbau entstehen muss.

Zum Zweck des Wohnungsbaus dürfen einzelne Gebiete von den Vorgaben des Bebauungsplans befreit werden – auch in kleineren Bereichen außerhalb der Baugrenzen, die zum Außenbereich zählen und bisher für die Bebauung Tabu waren. Die Gemeinden sollen das Recht erhalten, auf unbebauten Grundstücken ein „Baugebot“ zu verhängen – mit der Folge, dass dort dann eine kommunale Wohnungsgesellschaft Miethäuser errichten darf, auch wenn sich der Eigentümer bisher weigerte. Ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen darf auch verhängt werden. Es handelt sich bei vielen dieser Schritte um Eingriffe in das Grundrecht des geschützten Eigentums.

Städtetag will über 50 Städte auf Liste setzen

Ende vergangenen Jahres hatte der Niedersächsische Städtetag (NST) erklärt, dass mehr als 50 Städte vom neuen „Baulandmobilisierungsgesetz“ Gebrauch machen wollten. Das Umweltministerium prüfte, kam aber zu dem Ergebnis, dass vor einem entsprechenden Erlass ein Gutachten vorgeschaltet werden müsse – in diesem müsse geprüft und abgewogen werden, wie die Kriterien für die Auswahl aussehen können. Als die neue Ampel-Koalition jetzt die Fortsetzung der Mietpreisbremse ankündigte, sah das Lies-Ministerium einen Anknüpfungspunkt, eine solche Begutachtung zu starten.

Wie Walter im Ausschuss erklärte, soll die Vergabe nun geschehen. Bis ihre Ergebnisse vorliegen, dürften aber Monate vergehen. Vorläufig soll daher nun das alte Gutachten zur Mietpreisbremse als Grundlage für die Bauland-Mobilisierung genutzt werden. Die elf Städte und sieben Inseln wurden vor Jahren ausgewählt anhand von vier Kriterien: überdurchschnittliche Mietsteigerungen, einen großen Anteil an Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen, hohe Zuwanderung bei stagnierender Neubautätigkeit und geringer Leerstand. Wenn drei der vier Kriterien erfüllt waren, wurde die Kommune in den Katalog aufgenommen. Walter fügte im Umweltausschuss allerdings hinzu, dass nach einem neuen Gutachten auch andere Kriterien für die Auswahl der Städte maßgeblich sein können. Der Grünen-Abgeordnete Christian Meyer sagte, er sehe die Möglichkeit zu Neubauten im Außenbereich, die das „Baulandmobilisierungsgesetz“ bietet, kritisch: „Das widerspricht dem Ziel, den Flächenverbrauch bis 2050 erheblich zu verringern.“