Weil für den Südschnellweg in Hannover vier Hektar Straßenfläche neu geschaffen werden, gehen Umweltschützer und Anwohner auf die Barrikaden. Dabei werden in Deutschland jeden Tag durchschnittlich 58 Hektar als Siedlungs- und Verkehrsfläche neu in Anspruch genommen. „Von dem Ziel der Bundesregierung, den Flächenneuverbrauch auf 30 Hektar pro Tag zu reduzieren, sind wir ganz weit weg“, sagte Dilek Ruf beim Fachkongress „Flaschenhals Gewerbe- und Industrieflächen“ in der Landeshauptstadt. Die niedersächsische Landesvorsitzende des Bundes Deutscher Architekten (BDA) fordert ebenso wie andere Immobilienexperten ein Umdenken bei der Planung von Gewerbeflächen.
„Wir können nicht einfach so weiterbauen wie bisher. Das ist nicht nur eine Diskussion allein um Steine, sondern auch um die Zukunft der nächsten Generationen“, sagte Ruf. Es müsse Schluss damit sein, „die eingeschossige Kiste einfach mitten in die Stadt zu verpflanzen“. Die Auslastung von bereits genutzten Flächen müsse optimiert und intensiviert werden. Außerdem kritisierte die BDA-Landeschefin die „Kannibalisierung der Innenstädte“ durch die Ansiedlung von Einkaufszentren auf der grünen Wiese.
Nicht etwa der Internethandel, sondern der stationäre Handel in der Peripherie ist aus ihrer Sicht der derzeit größte Treiber für die Verödung der Stadtzentren. Als konkretes Beispiel kritisierte Ruf, dass etwa die Erweiterung des Designer-Outlets Soltau vorangetrieben wird, während gleichzeitig die aussterbenden Stadtzentren der umliegenden Kommunen mit Millionenbeträgen revitalisiert würden. „Wir können nicht auf der einen Seite subventionieren und auf der anderen Seite unsere Innenstädte kannibalisieren“, sagte die Expertin für strategische Stadtentwicklung.
Beim Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa, das den Fachkongress zusammen mit Stadt und Region Hannover veranstaltet hatte, sieht man große Hürden für das Erreichen der politischen Ziele. Daran haben nicht zuletzt der russische Angriff auf die Ukraine und das Zusammenbrechen der internationalen Lieferketten schuld. „Der Flächenbedarf für Gewerbe und Industrie wird steigen aufgrund der Rückverlagerung von Unternehmen nach Deutschland und der Erhöhung von Lagerkapazitäten“, sagte Einzelhandelsexpertin Andrea Back-Ihrig, die bei Bulwiengesa das Frankfurter Büro leitet.
Auch die Automatisierung von Produktionsstätten und Logistikhallen sei tendenziell eher mit einem wachsenden Flächenbedarf verbunden. „Die intensivere Nutzung von bestehenden unter- oder mindergenutzten Gewerbeflächen wird wichtiger“, betonte die Analystin. Trends der Zukunft sind für Back-Ihrig außerdem die Ausweisung von mehr interkommunalen Gewerbegebieten und die Ansiedlung von ähnlichen Unternehmen im Verbund zur Ausschöpfung von Synergieeffekten. Die sogenannten Campus-Konzepte, bei denen sich Unternehmen zum Beispiel Kantine, Parkhaus und Kindertagesstätte teilen, sieht sie ebenfalls auf dem Vormarsch. „Die Akzeptanz mehrgeschossiger Gewerbeimmobilien in Großstadtlagen wird zunehmen“, sagte die Bulwiengesa-Expertin voraus und brach mit ihren Kollegen eine Lanze für die verstärkte Nutzung von Industriebrachen, in Fachkreisen „Brownfield“ genannt.
Ein erfolgreiches Brownfield-Projekt stellte Franz Ringhoffer vor. Der Geschäftsführer der Grundstücksverwaltungsgesellschaft (GVG) der Stadt Mainz hat in Fachkreisen nicht zuletzt deswegen einen guten Ruf, weil er die Ansiedlung von Biontech in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt möglich gemacht hat. „Wir haben bisher rund 250 Unternehmen in Mainz angesiedelt, eines davon hat uns besonders viel Freude gemacht“, sagte Ringhoffer mit einem breiten Grinsen im Gesicht.
Seit Gründung der GVG im Jahr 1991 ist es das Ziel des städtischen Tochterunternehmens, der Marktentwicklung immer einen Schritt voraus zu sein, Bauflächen zu mobilisieren und bei Bedarf zu aktivieren. „Sie müssen zuerst kaufen, dann ausweisen – nur so haben Sie es selbst in der Hand“, sagte der GVG-Chef und gab folgenden Tipp: „Ich kann jeder Kommune nur empfehlen, sich eine Gesellschaft wie unsere zuzulegen. Dann sind Sie nämlich unabhängig davon, was der öffentliche Haushalt sagt.“
Das Mainzer Erfolgsrezept setzt dabei vor allem auf Geduld und Beständigkeit, wie am Dienstleistungszentrum Oberstadt deutlich wird. Auf der zwölf Hektar großen Brachfläche war früher eine Mülldeponie untergebracht. 2002 fing man jedoch an, den ganzen Müll in der Mitte des Brownfield zusammenzuschieben, darüber einen Parkplatz zu bauen und rings herum Gewerbe und Industrie mit 400 neuen Arbeitsplätzen anzusiedeln. „Es hat insgesamt 16 Jahre gedauert, das alles zu vermarkten – aber diese Zeit müssten Sie sich eben nehmen“, sagte Ringhoffer zum Publikum des Fachkongresses und fügte hinzu: „Ein bis zwei Jahrzehnte sollten Sie vorausplanen. Schneller geht es nicht.“
Dass Biontech seinen Standort in Mainz in den nächsten Jahren von 3000 auf 5000 Mitarbeiter erweitern wird, sei ebenfalls durch eine strategische Baulandreserve möglich. „Sie müssen Erweiterungsflächen rechtzeitig ausweisen, am besten fünf bis zehn Jahre vorher“, riet der ehemalige Mainzer Wirtschaftsdezernent. Dass Unternehmen sich solche Flächen frühzeitig sichern und erst einmal liegen lassen, sei dabei aber nicht vorgesehen. Die Mainzer Haltung gegenüber Unternehmen, die sich in der Stadt ansiedeln wollen, laute wie folgt: „Du kriegst nur so viel Fläche, wie du jetzt gerade brauchst.“
Noch konsequenter als Mainz verfolgt die Stadt Menden im Sauerland diesen Ansatz. Bei gerade mal 52.000 Einwohnern könnte man meinen, dass Menden in Nordrhein-Westfalen eher zu den unbedeutenderen Playern gehört. Chef-Wirtschaftsförderer Tim Behrendt tritt allerdings mit einem ganz anderen Selbstbewusstsein auf, denn die Mittelstadt hat etwas ziemlich Einzigartiges: einen 60 Hektar großen Gewerbepark. „Das ist in NRW eine absolute Besonderheit und auch in anderen Bundesländern unüblich“, sagte Behrendt.
Den Gewerbepark Hämmer hütet er wie einen Schatz, denn der Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Menden (WSG) ist überzeugt: „Die Gewerbefläche ist die Grundlage zur Finanzierung Ihrer Kommune. Dieses Produkt müssen wir so nachhaltig und so wertvoll wie möglich an den Mann oder an die Frau bringen.“ 80 Prozent der steuerbaren Einnahmen einer Kommune würden schließlich durch die Gewerbesteuer der Unternehmen erzielt, rechnete Behrendt vor. Menden ist deswegen äußerst wählerisch, wenn es um Neuansiedlungen geht. „Wir lehnen derzeit 90 Prozent der Bewerber ab. Wir arbeiten mit einem knallharten Punktesystem“, berichtete der WSG-Chef.
Wichtigste Kriterien sind die Arbeitsplatzdichte und die zu erwartenden Gewerbesteuereinnahmen für die Kommune. Aber auch Flächenausnutzung, Umsatzprognose, die richtige Firmenpolitik oder die Qualität der Arbeitsplätze gehören zu den Vergabekriterien. Das Konzept gehe bislang auf, sagte Behrendt. Die Zahl der Unternehmen wächst beständig, wobei die Ansiedlungspolitik auf Langfristigkeit angelegt ist: „Es funktioniert, wenn man das entsprechend vermarktet und sich die Zeit nimmt.“ Wichtig sei aber auch die Kooperation mit den Nachbarkommunen. „Man muss auch als Region denken. Die Zusammenarbeit, Vertrauen und die Strukturen sind dabei entscheidend“, sagte Behrendt. Dass sich Kommunen gegenseitig die Unternehmen abspenstig machen, müsse so gut wie möglich vermieden werden.
„Der wahre Egoist kooperiert mit seinen Nachbarn“, erklärte Andreas Jacob vom Planungsunternehmen „Firu“ mit Sitz in Kaiserslautern. Die Firma für Raum- und Umweltplanung ist unter anderem in der Regionalentwicklung und der Städteplanung unterwegs, zählt aber auch zu den führenden Experten bei der Entwicklung von Batteriezellenfabriken in Deutschland. „Es macht überhaupt keinen Sinn genau das zu machen, was der Nachbar macht“, betonte Jacob.
Er empfahl den Kommunen, bei der Gewerbeansiedlung eigene Schwerpunkte zu setzen, sich dabei nicht zu einseitig aufzustellen. „Wer nur auf eine bestimmte Art von Gewerbe setzt, hat es vielleicht leichter in der Planung“, sagte der Firu-Geschäftsführer. Die bessere Wertschöpfung würden aber häufig die Betriebe bringen, deren Ansiedlung erst durch komplexere und flexiblere Vorgaben möglich ist. „Die Betriebe, die die höchste Wertschöpfung haben, sind in der Regel auch gar nicht so flächenintensiv – auch deswegen, weil sie die Logistik ausgelagert haben“, sagte Jacob.
Der Experte aus der Pfalz sieht ebenfalls gerade in der Entwicklung von Brachflächen noch riesige Potenziale. Zudem riet er den Kommunen zur Einrichtung von mehr interkommunalen Gewerbe- und Industriegebieten. „Dort sind auch ganz andere Steuer- und Hebesätze möglich“, sagte Jacob. „Nur wir Kommunen haben städtische Grenzen im Sinn. Die Unternehmen und die Privatleute haben das nicht“, bestätigte Ringhoffer.
Der Mainzer Stadtplaner sieht kommunale Grenzen auch deswegen kritisch, weil einige Regionen die Ziele beim Flächenneuverbrauch erreichen werden, andere dagegen nicht. Dass es wichtig ist, hier nicht nur in Landkreisen oder Bundesländern zu denken, betonte auch Bulwiengesa-Expertin Back-Ihrig. Die Frage, ob man überhaupt noch neue Gewerbe- und Industrieflächen benötigt, beantwortete sie wie folgt: „Ja, denn wir werden weiterhin regional sehr unterschiedliche Entwicklungen sehen.“
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