Die Wohnungsmarktsituation in Niedersachsen sieht übel aus. Laut der neuesten Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) bilden die Städte und Landkreise, in denen es keine Defizite bei der Wohnraumversorgung gibt, eine verschwindende Minderheit: Nur in Lüchow-Dannenberg, Salzgitter, Helmstedt und vor allem Goslar, Northeim und Wilhelmshaven gibt es Überhänge. Im restlichen Südniedersachsen ist die Lage ausgeglichen. In allen anderen Regionen des Landes ist Wohnraum knapp oder sogar zu knapp.
Vor allem rund um Oldenburg, Osnabrück, Emden, Hamburg und in der Region Hannover berichten die Wohnungsmarktforscher aus Kiel von starken Defiziten. Laut Studie fehlen in Niedersachsen derzeit etwa 70.000 Wohnungen – mit steigender Tendenz. Denn während Zuwanderung und einer steigenden Zahl von Singlehaushalten für zusätzlichen Wohnbedarf sorgen dürften, geht die Neubautätigkeit dramatisch zurück.
„Noch nie gab es gleichzeitig einen so hohen Bedarf an Wohnungen, so hohe Baukosten, so hohe Zinssprünge und vor allem auch so hohe Auflagen und Vorschriften für das Bauen wie heute. Der Wohnungsbau steckt in einer absoluten Ausnahmesituation“, sagte ARGE-Chef und Studienleiter Prof. Dietmar Walberg beim 14. Wohnbau-Tag in Berlin. Den Wohnungsbaumarkt sieht er an einem „Kipppunkt“ angelangt. „Wenn jetzt nichts passiert, dann gibt es beim Wohnungsbau keine Talfahrt, dann erleben wir beim Neubau von Wohnungen einen regelrechten Absturz“, sagte Walberg. Die Politik forderte er auf, „alle Register zu ziehen“. Im Fokus steht dabei der soziale Wohnungsbau, der auch bei den anderen Marktsegmenten für Entlastung sorgen könne.
Nicht neu ist dabei die Forderung, die Potenziale im Bestand stärker zu nutzen. In Ballungszentren könnten die Mietkosten um mindestens 20 Prozent pro Quadratmeter sinken, wenn man nur mehr Aufstockungen, Dachausbauten und Nachverdichtungen vornähme. Das behauptet zumindest das „Verbändebündnis Wohnungsbau“ mit dem Verweis auf Modellrechnungen. Um die Politik zum Handeln zu bewegen, haben sich die großen Dachverbände der Bau- und Wohnungswirtschaft, der Deutsche Mieterbund und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) zusammengeschlossen. Dauerbrenner sind auch die Forderungen nach dem Abbau von Vorschriften und Standards, günstigerem Bauland für sozialen Wohnungsbau und mehr Neubauförderung.
Der Ruf nach einem Sondervermögen von 50 Milliarden Euro bis 2025 wird dabei auch von der ARGE-Studie unterstützt, denn anders könne die Bundesregierung ihr selbstgestecktes Ziel von 400.000 neuen Sozialmietwohnungen bis zum Ende der Legislaturperiode nicht erreichen, sind sich die Forscher sicher. Das Verbändebündnis hat aber auch noch eine andere Idee, um eine Rezession am Bau und eine weitere Verschärfung der Wohnungssituation zu verhindern: Die Umwandlung von bereits genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungsbauprojekten aus der freien Wirtschaft in sozialen Wohnraum. „Der soziale Wohnungsbau könnte viele Projekte retten, die vor ein paar Jahren noch freifinanziert geplant waren und jetzt nicht mehr zu realisieren sind“, sagte Walberg.
Deutschlandweit kommen dafür bis zu 900.000 Wohnungen infrage, in Niedersachsen dürften es also etwa 90.000 Wohnungen sein. Es handelt sich um den sogenannten Bauüberhang, der sich laut Faustregel wie folgt aufteilt: 30 Prozent sind „unter Dach“ und warten nur noch auf den Innenausbau. Weitere 30 Prozent befinden sich im Rohbau, was bedeutet, dass immerhin der Bagger auf dem Grundstück steht. Und 40 Prozent der Wohnungen sind zwar genehmigt worden, der Bau hat aber nicht begonnen.
Sofern diese Projekte nicht auf Eis gelegt werden – und die Chancen dafür stehen gut –, wird es fünf Jahre oder länger dauern, bis sie endlich gebaut werden. „Durch finanzielle Zuschüsse, günstige Kredite und reduzierten Auflagen könnten diese freifinanzierten und mit Marktmieten geplanten Projekte in geförderte bezahlbare Wohnungen oder Sozialwohnungen überführt werden“, lautet der Ansatz des Verbändebündnisses.
In der Politik gibt es dagegen aber Vorbehalte. „Ich spreche für nicht wenige in der SPD, wenn ich sage: Für diesen Vorschlag haben wir Sympathien“, sagte SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert. Man dürfe sich aber keine Illusionen bezüglich der Kosten machen. „Allein in der Stadt München müsste man einen hohen dreistelligen Millionenbetrag oben drauf packen, um das wirtschaftlich realisieren zu können, was seinerzeit mal geplant und dann genehmigt worden ist“, sagte Kühnert. Wenigstens in den Boom-Regionen seien diese Investitionen aber begrüßenswerter als die Alternative, die darin besteht, nichts zu tun. Ähnlich äußerte sich auch CDU-Generalsekretär Mario Czaja. In der Ampelkoalition scheint diese Idee allerdings nicht umsetzbar.
FDP-Bundesfraktionschef Christian Dürr bezeichnete die Finanzierung aus dem Bundeshaushalt als „komplett unrealistisch“. Dürr ist sich mit seiner Koalitionspartnerin Katharina Dröge von den Grünen einig, dass die Lösung für die Wohnungsbaukrise eher beim Bürokratieabbau in der Realisierung liegen soll. „Da müssen wir weiter und härter dran arbeiten“, sagte der FDP-Politiker aus Ganderkesee (Kreis Oldenburg). Außerdem müsse man zur Verfügung stehende Fördergelder effizienter einsetzen.
